上海调整优化住房限购政策 专家称大城市房价或大幅上涨

上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等四部门27日联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。 《通知》提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、优化土地和住房供应等9条政策措施，自2024年5月28日起施行。

新政主要内容包括调整住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策等九条措施。具体调整包括：扩大非沪籍单身人士购房区域至外环内二手住房；缩短非沪籍居民购房所需的社保或个税缴纳年限至3年（重点区域为2年）；取消离异购房合并计算住房套数规定；已赠与住房不再计入赠与人拥有的住房套数；允许二孩及以上的多子女家庭在现有限购政策基础上再购买一套住房；优化多子女家庭的首套住房贷款认定标准，减少利息负担。在信贷政策方面，调整首套和二套商贷利率下限及首付款比例，并提高多子女家庭的公积金贷款额度。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰提到，2024年1-4月，上海商品住宅(不含保障房)成交面积为193.92万㎡，同比降幅仍较大。

“上海本次新政最大的特点就是限购政策的大幅度的调整。”镜鉴咨询创始人张宏伟直言，无论是全市范围的限购资格的调整，还是针对新城的、针对多子女家庭的，新政之后符合购房资格的群体很明显会增加不少。

上海中原地产分析师卢文曦也表示，满足要求的非沪籍单身人士可以在全上海市范围内购买1套二手房，这样举措可以让买家有更多选择余地，如果选择购买外环内二手房也意味着盘活存量市场，让改善型买家有机会卖掉手里的二手房再去购买新房，有助于打通新房和二手房之间的置业链条。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，上海此次统筹市场和保障、存量和增量，在提升住房品质、促进职住平衡同时，更好满足了居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。政策的落地和实施，将更好引导市场预期、增强市场信心，也将进一步促进上海房地产市场平稳健康发展。

“政策中限购放松的力度最大，对市场的影响也最直接，新城及宝山、金山区域的限购缩短至2年对于外围区域的新房去化将起到重要推进作用。”58安居客研究院院长张波认为。

自5月17日金融管理部门推出一揽子房地产金融措施后，多地快速跟进，不仅各地楼市新政频发，户籍政策也在快速跟进。近日，合肥发布《合肥市关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，推行“一人购房，全家落户”。5月以来，全国已有多个城市先后推出买房或租房落户政策，其中就包括合肥、南京、佛山、沈阳等2023年常住人口超过900万人的城市。

事实上，2023年，武汉等城市已经大幅放开落户限制。“落户政策的调整一直以来都是房地产调控的一个重要手段，放宽落户对于房地产市场而言具备一定的正向引导。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，买房租房能落户对于楼市交易、长租房市场及城市发展均具有一定积极意义，同时也能够提升城市人口吸附力。

政策效果预估

短期效果：

市场回暖：降低首付比例和贷款利率，将直接降低购房者的资金门槛和还款压力，短期内会刺激一部分刚需和改善型需求入市，提升成交量。

购房意愿增强：新市民和年轻人对住房需求敏感，政策调整将增强他们的购房意愿，特别是热点城市的市场活跃度会有所提升。

库存消化：通过收回、收购闲置存量住宅用地和商品房库存转化为保障性住房，能够有效减轻市场库存压力，优化供需关系。

中期效果：

信心恢复：保交房政策和处理烂尾风险措施有助于恢复市场信心，减少购房者对期房交付的担忧，从而促进更多人参与购房。

区域均衡发展：合肥、南京、佛山、沈阳等地的“买房落户”政策将吸引更多人口流入，推动这些城市的房地产市场活跃，同时促进区域经济和城镇化进程。

长期效果：

结构优化：保障房政策和新市民住房需求的满足，有助于改善房地产市场的供需结构，推动市场向更加健康和可持续的方向发展。

价格稳定：随着需求的释放和库存的消化，房价有望趋于稳定，避免过度波动，形成相对平稳的市场环境。

未来房地产走势分析

市场分化：

一线和热点二线城市：由于政策支持力度较大，这些城市的房地产市场将率先回暖，成交量和房价有望逐步企稳回升。

三四线城市：这些城市的房地产市场恢复速度可能较慢，但随着政策逐步落实和区域经济发展，未来市场潜力依然存在。

需求变化：

刚需和改善性需求：新政主要针对刚需和改善性需求，这部分群体对价格和成本敏感，未来市场将以这些需求为主导。

投资需求：由于政策主要侧重于保障刚需和改善性需求，投资需求将受到一定程度的抑制，市场投机行为有望减少。

金融环境：

利率环境：随着存款利率和贷款利率的调整，购房成本将进一步降低，有助于提升购房者的购买力和信心。

资金流动性：房地产市场的资金流动性将有所改善，开发商的融资环境有望得到一定程度的缓解，进而推动项目的顺利交付和新项目的开发。

政策持续性：

因城施策：未来房地产政策将继续保持灵活性，根据不同城市的实际情况进行调整，确保政策的有效性和针对性。

长效机制：随着政策的不断完善，房地产市场将逐步建立起长效机制，实现市场的平稳健康发展。

“近期，热点城市商品房市场出现了明显提振。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一手房访客和签约量、二手房带看和成交量，都出现了明显的环比反弹。

至2023年末，上海全市常住人口为2487.45万人。相较于2022年底（2475.89万人），增长了11.56万人。值得注意的是，上海常住人口同比增幅0.5%，是自2015年以来的新高，也是自“十三五”规划提出人口长期调控目标后，增量上首次超过10万人。近日中银国际证券首席经济学家、北京大学国家发展研究院兼职教授徐高在接受采访时分析称虽然房产供给收缩是不争的事实，但是在市场回稳、需求恢复的情况下，房产的供需矛盾将很快发生逆转，所以徐高教授预估未来一二线大城市房价有望迎来大幅度上涨。